Der Bahnstadt auf der Spur: Endstation Miet-/ Kaufpreis

Es war eins der größten Stadtentwicklungsprojekte Deutschlands in 2012 und wird als Vorzeigeprojekt für nachhaltiges, urbanes Wohnen hochgepriesen. Auf rund 116 Hektar Land* sollen sich auf dem verlassen wirkenden ehemaligen Güter- und Rangierbahnhofgelände Landwirtschaft, Gewerbe und Wohnungsbau verstricken. Die Lage des neuen Stadtviertels war definitiv eine Entwicklung wert und hat die Region belebt. Eine smarte, grüne Energieversorgung, gekoppelt mit einer auf Energieverbrauch optimierten Bauweise klingen vielversprechend und haben einige Preise wie dem Passive House Award 2014, Global Green City Award 2015 und Auroralia Award 2013 beschert. Wie kam es zum Projekt und was geschah hinter den Kulissen?

Heidelbergs Stadtentwicklung ergibt sich durch eine besondere geografische Lage. Eingezwängt durch den Neckar und den bergigen Königstuhl konnte die Stadt auf gleicher Uferseite nur gen Westen, Süden oder vertikal wachsen. Die Ausbreitung auf der gegenüberliegenden Uferseite war bereits vor dem Bau der Theodor-Heuss-Brücke im Jahr 1788 vorangeschritten. Im Süden wurde die Stadt durch Schienen des Hauptbahnhofsbaus 1955, im 2. Weltkrieg unterbrochen, eingekesselt. Die Erweiterung gen Süden war ein richtiger und wichtiger Schritt zur Stadtentwicklung. Mit ihr kamen der neue Europaplatz mit Hotelgebäuden und Kongresszentrum sowie ein Mischgebiet zahlreicher Angebote von Gewerben, einer Universität sowie Grün- und Büroflächen. Bei sehr guter Anbindung an den Stadtkern wurde Wohnraum für ca. 6.800 Personen und ca. 6.000 neue Arbeitsplätze* erschaffen. Die Speyerer Straße markiert den östlichen Quartiersstart und unterteilt die Bahnstadt von einem industriell geprägten Teil Heidelbergs. Der „Lange Anger“, Hauptachse der Bahnstadt, unterteilt Wohnviertel von Mischgebiet und gibt mit dem Wasserkanal ein charaktergebendes Merkmal. Der „Canale Grande“ ist ein Regenwasserreservoir zur natürlichen Kühlung in heißen Sommermonaten und scheint entweder als Vermarktungs- oder Ausgleichselement zur Biodiversität geplant worden zu sein. Stimmt Zweiteres, stellt sich die Frage, wieso er direkt neben einer Verkehrsachse verortet ist. Besonders, weil man nicht viel weiter gen Süden eine Promenade als Grenze zwischen Landwirtschaft und Wohnen schaffte. In Makroaufsicht bemerkt man eine funktionale und sinnvolle Aufteilung, jedoch sind Grün- und Freiflächen karg bebaut und klare Verlierer des Konzepts. Nicht in Fläche oder Anzahl, aber in Gedankenarbeit. Das im Sinne einer möglichst flexiblen Flächenplanung verwirklicht zu haben mag wohl vereinzelt wie zum Beispiel am Gadamerplatz als Veranstaltungsort stimmen, jedoch ist dieser Ansatz großflächig bemerkbar. Gut geplante, sinnvoll angeordnete Gemeinschaftsflächen sind zwar nicht große Profitbringer, sorgen aber für Sicherheit, sozialen Zusammenhalt und Vernetzungsmöglichkeiten. Hier hätte man bestimmt die Zuschüsse der Stadt aufwenden können, um etwas mehr Mischnutzung in das Konzept einfließen zu lassen. Allgemein kommt in den Vierteln eine hohe Bebauungsdichte zum Ausdruck, bei der einzuhaltende Abstandsflächen scheinbar in Grünflächen umgewandelt wurden. Ein investorengetriebener Ansatz macht sich bemerkbar. Trotz zahlreicher Grünflächen fehlen größer gewachsene Bäume als Schattenspender und Sinnbild einer grünen Architektur, die einer Aufheizung im Sommer vorgebeugt hätte. Wie unsorgfältig die Freiflächenplanung hier agiert hat oder eventuell dazu angehalten wurde, ist bemerkbar.

Die Qualität der Gebäude findet sich im Begriff Passivhaus wieder, laut dem Passivhaus-Instituts in Darmstadt muss der theoretische Jahresheizwärmebedarf nach Passivhaus Projektierungs-Paket 15 kWh/m²a** unterschritten werden, ein Energiekonzept mit hohem Wirkungsgrad und Luftdichtigkeit geplant sein. Diese Bauweise gilt als energieeffizient, da sie mit möglichst kleinem Luftentschwinden auch nur wenig Wärme nach außen lässt und einen niedrigen Heizwärmebedarf erzeugt. Diese Bauweise ist so lange von Vorteil, wie sie frei von Feuchte gehalten werden kann. Tritt Feuchte ein, können sich rasant schnell Schäden entwickeln. Das ist die Kehrseite der Medaille. Feuchtigkeitsschäden wurden in einigen Gebäude der Bahnstadt bereits festgestellt. Um solche Schäden zu vermeiden, ist es wichtig in der Bauphase auf hochwertige Materialien und sorgfältige Ausführung zu achten, sowie Bewohner über richtiges Lüftungs- und Heizungsverhalten zu informieren. Jedoch bleibt der Impakt der Bauweise im Großen und Ganzen positiv, in Verbindung mit der Energieversorgung sogar klimaschonend. Gebäude der Bahnstadt haben einen ca. 80 Prozent besseren Heizbedarf im Vergleich zum deutschlandweiten Gebäudedurchschnitt*.  Die Strom- und Wärmeversorgung entsteht aus 100% erneuerbaren Energien*. Der Energiemix aus grüner Fernwärme wird durch ein Holzheizkraftwerk im nachbarstädtischen Pfaffengrund sowie 6 Blockheizkraftwerken (4 mit Biomethan, 2 mit Erdgas) erzeugt.

Während man Zeit und Geld in ein lobenswertes Energiekonzept investiert hat, scheinen gestalterische Anforderungen der Gebäude hintenangestellt zu sein. Bei einer Hand voll Gebäude traute man sich andere Wege zu gehen. Von den über 100 Gebäuden wachsen die meisten mehrstöckig und vereinfacht zum Flachdach-Kistenformat, Balkone sind wenig bis teilweise nicht vorhanden. Penthouse-Wohnungen haben keinen besonderen gestalterischen Mehrwert. Karge Putzfassaden hat man sporadisch mit Farbe versehen, oder Klinker vorgeklebt. Es ist gebaut und gedacht als gewinnbringendes Prestige-Viertel, ein Stadtviertel hat Potential zu viel mehr. Leider hat das realisierte Projekt wenig Synergien mit der Konzipierung der Grüttner Architekten, die 2008 den 1. Preis belegten, zu tun. Der überdurchschnittliche Miet- und Kaufpreis deutet auf eine Zielgruppe überdurchschnittlicher Verdiener. Die Wohngebäude scheinen mit Höchstfokus auf Vermarktung und Wirtschaftlichkeit, gebaut worden zu sein. Referenzen, die die Bahnstadt zum Teil des Heidelberger Stadtbilds machen, fehlen komplett. Der Modernismus macht sich optisch bemerkbar. Man hätte auf etwas mehr Ausgleich gehofft, besonders da die Entwicklung Unterstützung von Politik und der Stadt Heidelberg bezogen hat*.

*Stadt Heidelberg. „Bahnstadt: Daten und Fakten **Passivhaus Institut, Darmstadt